TIENDAS INTELIGENTES, el futuro del retail

Imagen-22-e1347135614849  Hablar de tiendas en la actualidad dista mucho de lo que pudiéramos imaginar en los años 90, o incluso en la década del 2000, dentro del retail hemos dejado atrás el concepto de la mera exhibición de productos por rubros o temporadas, para avanzar a un concepto mucho más especializado, donde se planifica hasta el más mínimo detalle y se involucra completamente al comprador, al punto tal de que éste ya no se concibe como un medio para realizar la compra, sino que es el auténtico protagonista de ésta, ello debido entre muchas razones a que contamos con un consumidor mucho más preparado, que cada día demanda mayor calidad y se torna más exigente en un mercado cada vez más competitivo. Razón que ha impulsado a las tiendas de hacerse cada vez más de recursos tecnológicos que hagan de las compras una verdadera experiencia.

Amazon-Go_EDIIMA20161210_0316_19 El lanzamiento de la nueva tienda Amazon Go a finales de 2016, donde se prescinde completamente de la asistencia humana en el proceso de compra, toda vez que los compradores hacen todo su recorrido en forma autónoma y el consumo se carga a la cuenta Amazon del cliente al salir de tienda, significa un gran avance de la forma en cómo percibimos la experiencia de compra, y nos genera interrogantes de hacía dónde nos dirigimos con el avance tecnológico. No obstante que el lanzamiento de la tienda Amazon Go coloca los avances tecnológicos al alcance del consumidor, al punto de reconocerla como una auténtica “tienda inteligente”, debemos mencionar que desde hace varios años se ha estado aplicando la tecnología en el retail en forma que roza la ciencia ficción, aunque el visitante no lo notara, ya que el concepto de tienda inteligente se ha venido utilizando para entender los patrones de consumo dentro de las tiendas, analizando cantidad de visitantes con contadores de tráfico exterior y de entradas a la tienda, captores wi-fi, cámaras y dispositivos beacons, además de software personalizables donde se puede visualizar y cruzar todos estos datos, conociendo de manera precisa: cuántas personas pasan delante de la tienda y el ratio de atracción, cuál es el aforo medio de la tienda y el tiempo de estancia de los clientes así como el ratio de conversión en ventas, cuáles son las zonas de la tienda con una mayor afluencia, cuál es la frecuencia de repetición de los clientes, cuál es el sexo, la franja de edad y el estado de ánimo de los clientes; y cuánto tiempo han estado expuestos delante de una promoción puntual, cuál es el ratio de satisfacción de la experiencia de los clientes en la tienda, los dispositivos han llegado a ser completamente autónomos; sin necesitar conexión ADSL y operando sin afectar el programa de gestión utilizado en el punto de venta.  E incluso se han realizado avances colocados al consumidor en los denominados espejos inteligentes, que actualmente se encuentran en desarrollo.  Pero lo que hace Amazon Go es colocar esta tecnología al servicio directo del protagonista de la compra, el comprador, creando para él una experiencia de compra única. (Ver: Retail experience)

Por supuesto que una experiencia de compras que prescinde por completo de la asistencia humana es un gran avance, sin embargo queda por ver, qué tanto se puede aplicar a rubros distintos al de alimentos, rubros en los que tradicionalmente hemos dado un gran peso a la importancia de la opinión humana representada en el asesor de ventas, que es precisamente uno de los puntos que no ha podido ser resuelto por el comercio electrónico frente al retail(Ver: Comercio electrónico vs centros comerciales. La guerra mundial del consumo).  Sin dudas que la deshumanización significa todo un reto para las tiendas inteligentes, al igual que el reto laboral, puesto que con la masificación de tiendas inteligentes se reduciría drásticamente los puestos de trabajos, que en esta nueva realidad debe afrontar la humanidad en medio de la explosión de una nueva era tecnológica, una era que vislumbra cambios de conceptos tradicionales como: la educación, el trabajo, relaciones sociales, la familia e incluso la religión, y por supuesto del comercio.  Cambios a los que la sociedad se adaptará una vez más, retos que serán superados ante los avances de la tecnología, a la cual no se le ve un límite en lo que seremos capaces de crear en el futuro inmediato.

 

Grupo CIEC

Enero 2017

Dieta eléctrica en los Centros Comerciales. La justificación del gobierno y negociación de CAVECECO

mvaireir-1392925442-bgEl gobierno venezolano ha empezado 2016 restringiendo el consumo eléctrico a los centros comerciales, y la fórmula ideada fue fijando lapsos de interrupción del servicio, en horarios comprendidos entre 1 pm a 3 pm y de 7 pm hasta 9 pm, indicando el ministro Luis Motta Domínguez, que la medida es para afrontar al fenómeno El niño, dentro de lo dispuesto en la Ley de Uso Racional y Eficiente de la Energía. Para sostener dicha restricción, el ministro Motta ha realizado una serie de argumentos, los cuales buscaremos analizar en forma individual:

El argumento principal parece ser que “no se le está cortando el suministro eléctrico a los centros comerciales, sino que en los horarios determinados deben autogenerar su energía”. Ahora bien, para autogenerar la energía se necesitan unas costosas plantas generadoras, que sólo unos pocos de estos establecimientos están en capacidad de pagar, hay que entender bien este punto, cuando se habla de centros comerciales el imaginario colectivo suele pensar en los grandes Malls de las principales ciudades del país, sin embargo la realidad es que estos son minoría respecto a los centros comerciales vecinales, a pie de calle y tradicionales, administrados en su gran mayoría por juntas de condominio y no por un solo dueño, imposibilitados de comprar plantas de autogeneración, por lo cual se han visto en la obligación de cerrar en los horarios establecidos, interrumpiendo de esta manera la continuidad propia del comercio, sufriendo un grave retroceso en este sentido, ya que considerábamos etapa superada aquellos tiempos en los que los negocios cerraban a medio día, con la diferencia de que ahora es obligado por la restricción.

“La medida es sólo para centros comerciales cuyo consumo sea superior a 100 KVA”. Para hacernos una idea, esa demanda la puede tener solamente el local de pollo frito de la feria de comida, es decir, aplica para todos los centros comerciales, se estarían excluyendo solamente algunas galerías comerciales muy pequeñas, para hacer la analogía es como que se dicte una medida para bajar el peso de los hombres, pero se alegue que no es para todos los hombres adultos sino solamente para los que pesen más de 40 Kilogramos, así de absurdo es este argumento.

También acota el ministro que la medida es de sólo 4 horas diarias. Lo que ignora o pretende ignorar el ministro, es que en primer lugar se trata de dos horarios distintos, el primero entre 1 a 3 pm, que es vital para gastronomía en general y en especial para las ferias de comida rápida, que por la inseguridad que vive el país, es el horario en el que tiene mayores ventas (La cena ha disminuido considerablemente), razón por la cual es el rubro más afectado por la medida, pudiendo significar para muchos ir a la quiebra, luego en el horario nocturno 7 a 9 pm, se sigue perjudicando a la gastronomía, así como a la diversión, Cines y teatros están en jaque, en segundo lugar, el hecho de que haya interrupción del servicio eléctrico afectará sin duda alguna los equipos de refrigeración de restaurantes, ferias de comida, postres, supermercados, farmacias, entre otros, así mismo se verán afectados los sistemas eléctricos de circuito cerrado de vigilancia, servidores de bancos y equipos de los estacionamientos de los centros comerciales.

Pareciera ser un bálsamo para el sector que la medida no se aplicará los fines de semana. De hecho es un alivio para los grandes centros comerciales, pero ahí volvemos al punto inicial, los grandes centros comerciales son la minoría, la mayoría vive y subsiste de lunes a viernes, son los clásicos centros comerciales vecinales, a pie de calle e incluso empresariales, que precisamente de lunes a viernes son sus días de mayor actividad por beneficiarse de estar rodeados de torres de oficinas o un paso entre el hogar y el trabajo, es entonces este un bálsamo que no llega al más pequeño.

Negociación con CAVECECO

La Cámara Venezolana de Centros Comerciales, Comerciantes y Afines (Cavececo) anunció a través de un comunicado oficial los nuevos horarios que regirán en los centros comerciales, a partir del 16 de Febrero de 2016, cumpliendo con la exigencia de ahorro eléctrico del Gobierno, en el cual explica que los centros comerciales que no poseen planta de autogeneración operarán desde las 12 del mediodía y hasta las 7 de la noche. Con esto hay que reconocer que se solventa la aberración comercial de interrumpir el funcionamiento en dos horarios, significa un gran alivio para el rubro de gastronomía y permite a cines y teatros “por lo menos” operar hasta las 7 pm, sin embargo, parece ser de nuevo un bálsamo para el Mall pero no para los demás formatos de centros comerciales, aquellos que abren desde temprano que tienen una gran cantidad de servicios, ¿qué pasa ahora con los supermercados, panaderías, luncherías, farmacias, centros de estética, laboratorios, entre otros servicios que desarrollan una gran actividad matutina? Pareciera que en la negociación no se consideraron estos formatos, o en su defecto se sacrificaron para salvar al formato tipo Mall.

En definitiva, es una medida que busca colocar la responsabilidad de la desinversión y la ineficacia del Estado venezolano, en los particulares. Ni siquiera entremos a analizar el tema ambiental, las referidas plantas de autogeneración funcionan con combustibles generando grandes porcentajes de óxido de nitrógeno y de azufre, elementos considerados muy dañinos para el ambiente, además del tema del subsidio, pretendemos disminuir el consumo eléctrico que se encuentra subsidiado, exigiendo que se instalen plantas que funcionan con derivados del petróleo que también se encuentran subsidiados, y de allí nuestra conclusión, ¿no será que el gran problema son los subsidios? Las personas pagan poco por la electricidad, lo que genera dos conductas, para el prestador del servicio, no invertirá en nuevos equipos, tecnologías o embalses, mientras que en el consumidor crea un efecto de desmerito, al final del día lo que no cuesta no se valora y se termina desperdiciando. Mientras sigamos enfocados en medidas aisladas y no ataquemos la raíz del problema seguiremos inmersos en la mediocridad y la improvisación.

 

Grupo CIEC

Febrero 2016

PROMOTORES INMOBILIARIOS DAN UNA MIRADA AL MERCADO COMERCIAL

Para nadie es un secreto que en Venezuela las construcciones del sector privado han caído en forma vertiginosa los últimos años, sobre todo en el sector vivienda, en números de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela se pasó de una producción de 80 mil viviendas en 2009, a menos de 15 mil en 2014, esto se explica principalmente debido a que las limitaciones de acceso al crédito hipotecario y el rápido aumento de los precios de los inmuebles han imposibilitado que muchas familias puedan comprar casas o apartamentos, que aunado a leyes que no incentivan la construcción privada, así como la escasez de materiales, han llevado a un estancamiento del mercado inmobiliario residencial, situación que ha motivado que muchos promotores de viviendas y agentes inmobiliarios den un vistazo a los otros sectores que ofrece el mercado inmobiliario, pero ¿cuáles son estos sectores y cuál de ellos es el más demandado? Acompáñenos a develarlo:

banner15012014110628Comercial: Es el sector donde se desarrolla el intercambio de mercancías o prestación de servicios, son aquellos inmuebles donde se realizan actos de comercio, que generalmente es simplificado como “centros comerciales” lo cual supone un gran error, ya que en Venezuela los locales comerciales ubicados en los centros comerciales representan apenas un 20% del mercado inmobiliario comercial, el resto lo llamamos comúnmente “Locales de calle”, el cual es un mercado verdaderamente desatendido y dónde hay campo para hacer un trabajo de asesoría inmobiliaria importante.  Este sector ha sabido sobrevivir a la crisis venezolana por múltiples factores, entre ellos: el exceso de liquidez de bolívares impulsada por el aumento de la masa monetaria en los últimos años, los hábitos de consumo del venezolano e incluso la misma inflación que induce al gasto. Entendiendo este fenómeno muchos agentes inmobiliarios que en su carrera profesional se dedicaban principalmente al área residencial han comenzado a incursionar y aprender los pormenores de este sector, que por sus características tiene connotaciones muy particulares y diferenciadas de los demás, es un aprendizaje que lleva su tiempo, donde no solamente se debe conocer los aspectos inmobiliarios sino también del retail, tendencias, target de las marcas, diferenciar rubros, conocer cómo funcionan los centros comerciales, entender qué es un tenant mix y de qué se trata la arquitectura comercial, en fin, el agente inmobiliario tiene la misión de profesionalizarse en este sector, es un mercado que está demandando profesionales capacitados y al cual puede llegar el corredor inmobiliario tradicionalmente dedicado al área residencial a especializarse, siempre que lo haga bien y entienda que se trata de una carrera de fondo y no de una carrera de 100 metros planos.

descarga (3)Empresarial (oficinas): Si bien, muchos agentes inmobiliarios, incluyen a las oficinas dentro del sector comercial, nosotros los separamos, puesto que la actividad que ejerce una empresa dentro de una oficina es muy distinta a la actividad comercial dentro de un local, y por más que existan oficinas dentro de Centros Comerciales y locales comerciales dentro de torres de oficinas, son mercados distintos, en la primera se realiza la labor intelectual de la empresa, mientras que en la segunda se realiza el contacto con el consumidor final, y son mercados tan distintos, que en Venezuela la Ley que regula el arrendamiento de locales comerciales, no aplica para oficinas. Consideramos que este mercado es de los menos limitados en cuanto a legislación se refiere debido que, a diferencia del residencial y comercial, no cuenta con una ley especial que lo regule más allá de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, sin embargo hay que considerar que es un mercado más pequeño y limitado a ciertas zonas privilegiadas dentro de las principales ciudades del país, como es el caso de la llamada “milla de oro” en Caracas constituida por el sur del Municipio Chacao y Noreste de Baruta en una limitada zona que se extiende desde Las Mercedes hasta Los Palos Grandes, en este sector ya existen una cantidad considerada de corredores inmobiliarios especializados y con una cartera de inmuebles importante.

images (3)Industrial: Está constituido principalmente por edificaciones y galpones, donde se realizan operaciones de producción, manejo, tratamiento, distribución, almacenaje y reparación de materiales y productos terminados, es un sector bastante especializado y concentrado en la zona centro-occidental del país con desarrollos puntuales en la zona oriental del país relacionados a las industria petrolera y minera.

images (2)Turístico: Constituido por bienes inmuebles dedicados a la actividad hotelera y recreacional.  Es un buen negocio inmobiliario pero que se ejecuta y se realiza una sola vez, no se obtienen rentas hasta no abrir al público a diferencia de los demás mercados donde sí se pueden negociar contratos preparatorios, en el caso venezolano supone un gran negocio financiero debido a las exenciones de Impuesto Sobre la Renta y las beneficiosas tasas que presenta la banca para la cartera turística.  Cabe resaltar que muchos constructores de Centros Comerciales aprovecharon en su momento estos beneficios, incluyendo hoteles dentro de sus proyectos, situación que con el transcurso de los años ha recibido una interpretación más restrictiva por parte de las autoridades, en este sector, notamos que las grandes cadenas de hoteles ofrecen tanto locales comerciales como oficinas como complemento de su actividad principal, no obstante en muchas ocasiones son comercializadas en forma poco planificada y sin atención a un tenant mix adecuado al sector, por lo tanto hay un tarea pendiente por parte de los operadores turísticos en este sentido.

En conclusión, existen otros mercados más allá del residencial, cada uno con sus características diferenciadas, entre los cuales consideramos al comercial como el segundo en importancia debido a su tamaño y dinámica, sector éste que durante 2015 recibió la principal inversión en España, un mercado que viene recuperándose de la crisis inmobiliaria del 2008 y que apunta hacía su recuperación como bien lo podemos observar en la siguiente gráfica:

 

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Ahora bien, La incursión en este mercado por parte de promotores y agentes inmobiliarios, mal puede ser en forma desorganizada o poco planificada, ya que es un sector donde la planificación y el conocimiento son claves, en ese sentido sugerimos que se especialicen en el tema y se asesoren de la mano con profesionales, empresas o instituciones capacitadas y que presenten una conducta intachable, ya que en este sector es vital actuar con probidad y rectitud para mantenerse en el tiempo. Alguna vez dijo Peter Drucker, quién es conocido como el padre del management moderno: “La mejor estructura no garantizará los resultados ni el rendimiento, pero la estructura equivocada es una garantía de fracaso”.

Grupo CIEC

Diciembre 2015

 

Tenant Mix en los centros comerciales, un juego donde todos ganan

¿Por casualidad usted ha notado que últimamente en los centros comerciales colocan unos sofás súper cómodos, muchos inclusive lo acompañan de televisores bastante grandes, donde “casualmente”, transmiten juegos de béisbol, tenis o fútbol? Pues lamentamos decirle que no se trata de su confort, la razón por la cual existen estos televisores, es que diversos estudios han demostrado que la facturación en las compras de las mujeres (principales compradoras del shopping físico) son mucho más altas cuando se encuentran solas, sin la presión de su pareja e hijos, fíjese además que estos se encuentran cerca de grandes tiendas por departamentos para damas, no obstante y como ningún detalle es insignificante, observe que se proyectan con preferencia eventos deportivos que no dependen del factor tiempo, como los son el béisbol o el tenis, con reloj detenido (basquetbol); y sólo si no hay más remedio, deportes con reloj continuo, como es el caso del fútbol, después de todo tener a hombres y niños ocupados un par de horas, bien vale la pena, las tiendas aumentarán las ventas y por ende pagarán más canon de arrendamiento.IMG_20150927_103032
Entendemos entonces que en los centros comerciales: “Nada queda librado al azar”, hemos definido al tenant mix como: “La distribución ordenada de los espacios comerciales en un complejo minorista, entendido como centro comercial, consiste en la búsqueda de una mezcla determinada, no casual, cuyo objetivo es que el consumidor o visitante no solo pasee por el Centro Comercial, sino que se convierta en una experiencia placentera, confortable y cómoda, planeando una ubicación estratégica de cada local, especificando funciones, a fin de optimizar en la mayor medida posible las rentas, de tal manera que nada quede librado al azar”. Es un estudio cabal y profundo, donde deben convergir el trabajo coordinado de arquitectos y especialistas en conceptualización de centros comerciales, no hay una fórmula matemática ni un procedimiento que enseñe como realizar un tenant mix, ya que éste es el producto de años de aprendizaje, ensayo y error, observación del mercado, entre otros factores.
Finalmente es un negocio ganar-ganar-ganar-ganar. Para el promotor de centros comerciales es bueno saber que alguien está estudiando como maximizar sus rentas, para los comerciantes supone un gran alivio las ventajas que le pueden significar ser parte de estos centros comerciales, mientras que para los consumidores y visitantes también es bueno entender que están pagando (aunque muchas veces no lo sepan) por servicios de calidad en un espacio seguro y confortable; e incluso el Estado se beneficia porque aumentarán sus ingresos por impuestos que graven las ganancias o el consumo. Sin duda alguna es una fórmula donde todos ganan, entenderlo es el primer paso para sacar aún más provecho, cualquiera sea nuestra posición en el juego.