LOCURA INMOBILIARIA

Precios de inmuebles suben en un mercado deprimido

¿Qué está pasando? Es una de las primeras preguntas que nos consultan. Ello, en un escenario en el cual los propietarios de inmuebles en Caracas han aumentado los precios, específicamente en los meses junio – julio 2019. La respuesta no es tan simple, en el mercado inmobiliario hay varios factores a considerar, debemos recordar que venimos en un tobogán de 5 años consecutivos de precios a la baja, marcados por un entorno económico, jurídico y político muy desfavorable para las inversiones en el sector.  Fiscalizaciones, control de precios, la criminalización del comercio, inseguridad, emigración e incertidumbre han marcado este periodo, y si bien es cierto que 2019 inició con sorpresas políticas, con lo que se denominó “efecto Guaidó”, la realidad es que Venezuela no ha salido de la crisis, incluso ahora, con un encaje bancario que ha frenado el consumo y restringido aún más los créditos hipotecarios y la construcción, el panorama luce aún peor. Así mismo, debemos recordar que la falta de estadísticas oficiales, hace que tengamos que levantar nuestra propia data la de organizaciones gremiales e inmobiliarias aliadas, en un mercado donde la opacidad y el secretismo predomina, en ese sentido queremos darles la mayor cantidad de información posible, a fin de que cada uno de ustedes, saque sus conclusiones y tome las decisiones que considere pertinentes a sus intereses.

 

Premisa:

Que suba el precio de la Oferta Pública, no significa que suba el precio real de cierre.

Es decir, que un propietario hoy aspire vender su apartamento en Los Palos Grandes por 100.000$, cuando hace 3 meses lo tenía publicado en 60.000, NO QUIERE DECIR que lo vaya a vender en ese precio. De hecho, si no lo vendió en 60.000 es menos probable que lo venda en un mercado que sigue siendo de compradores, con una oferta mucho mayor a la demanda.

 

Factor emocional:

La compra y venta de viviendas conllevan un fuerte factor emocional, y el mercado de viviendas, ocupa el mayor porcentaje de transacciones inmobiliarias, cosa que no sucede en los mercados comercial, empresarial, industrial o turístico, donde los operadores toman sus decisiones basados en estadísticas y en el razonamiento objetivo, fundamentalmente. En este sentido, quienes fueron seducidos por el efecto Guaidó del primer semestre 2019, vuelven a tener esperanzas con la negociación política mediada por Noruega, lo cual sigue siendo un tema frágil que en cualquier momento puede cambiar, ya que se trata de emociones con un alto contenido de subjetividad.

 

La dolarización:

Venezuela está viviendo un proceso de dolarización fáctico y desordenado, que aunado al encaje legal bancario, ha provocado una especie de falsa apreciación del bolívar frente al dólar, lo cual a su vez causa, lo que popularmente han llamado la “inflación en dólares”, haciendo que un producto que antes costaba el equivalente a 2$ hoy pueda costar 4-5$. Ahora bien, este fenómeno, en muchos casos, está llevando a algunos propietarios de inmuebles a pensar que esto aplica a todos los productos, incluidos los bienes inmuebles.

 

Migración interna:

Caracas es una burbuja respecto al interior del país, se puede decir que en todo sentido. Es un hecho notorio que la crisis eléctrica ha golpeado con mayor fuerza al interior, donde los apagones son continuos y prolongados, generando una especie de movimiento migratorio hacia Caracas, lo cual implica más personas en la búsqueda de inmuebles y vehículos. En buena medida es por ello que las inmobiliarias han registrado un aumento en el número de visitas a los inmuebles que tienen en sus carteras.

 

Sanciones:

El hecho de que cada vez sea más larga la lista de sancionados por EEUU y la Unión Europea, puede implicar que estos sancionados, tengan que refugiar su dinero en otros tipos de bienes dentro de Venezuela. Este es un punto oscuro, ya que su ilegalidad no permite ni siquiera analizarlo. Sin embargo, no deja de ser un factor, ya que; aunque este sea un sector muy pequeño de la población, debemos recordar que estamos hablando de un mercado donde los compradores son pocos. En todo caso, quienes hacen carrera profesional en el sector inmobiliario al igual que los vendedores de inmuebles, deben abstenerse de participar en transacciones donde se sospeche del origen de los fondos a percibir, porque podrían estar incurriendo en legitimación de capitales, un delito grave.

 

Criptos:

Venezuela se ha convertido en un paraíso para los mineros de criptomonedas, hay un mercado cada vez más instruido de entusiastas de las cripto, en gran parte jóvenes que han visto en este sector una oportunidad y en buena medida lo han capitalizado. Estas monedas lideradas por Bitcoin, han tenido un gran repunte en su apreciación, entre mayo y julio. Estos jóvenes necesitan vivienda, independizarse de sus padres y muchos de ellos piensan que las ganancias de los últimos meses, les pueden brindar ese hogar deseado.

 

Ningún elemento de fondo:

Todos los elementos enunciados tienen algo en común: Ninguno implica un cambio sustancial en el sector inmobiliario. Todos parecen circunstanciales y de ninguna manera hace ver que se vaya a sostener una recuperación de los precios vistos año tras año, de hecho estimamos que mientras no haya un cambio político, los precios de los inmuebles volverán a caer, incluso por debajo de los promedios de 2018. En definitiva, el mercado sigue siendo de compradores. Nuestra recomendación es tomar decisiones apoyadas con la mayor información posible, sea el caso de que vaya a comprar o vender.

 

Los países no tocan fondo:

Hemos escuchado con mucha preocupación, análisis superficiales del mercado inmobiliario, por agentes del sector, en los que resumen que ya tocamos fondo y solo queda una recuperación del sector. Esta afirmación la calificamos, por decir lo menos, de irresponsable y poco profesional, siempre hay que tener presente lo siguiente: Los países nunca tocan fondo. Quienes hacemos vida en el mundo inmobiliario debemos tener presente que tanto en un mercado de vendedores como de compradores, podemos tener éxito si manejamos nuestra carrera profesional en forma correcta, si entendemos y nos adaptamos a la situación en que se encuentre el mercado y sobre todo si trabajamos pensando en largo plazo

Venezuela sigue estando en crisis, pero ello no quiere decir que todo esté perdido y ya no haya nada que hacer para salvarla, por el contrario, hay mucho por hacer, hay múltiples oportunidades de negocio, nuevos conceptos que se están gestando, nuevas formas de hacer la gestión inmobiliaria. Solo hay que salir a buscar las oportunidades porque muchas veces están al frente de nosotros.

 

Grupo CIEC

Agosto 2019