REINGENIANDO ANDAMOS

En  días pasados se aumentó el salario mínimo en un 3.364,2%, este aumento que en cuanto proporción y en tanto al impacto generará un alza de precio en los servicios, además del obvio aumento en la nómina de los condominios dentro de los centros comerciales, dando como resultado un considerable aumento en los gastos comunes a pagar por parte de los locatarios.

La cuantía del aumento ha sido tal que aun cuando solo repercute en el sueldo mínimo, repercutirá prácticamente en toda la nómina con todos los trabajadores, considerando que no eran muchos los trabajadores que ganaban montos superiores a BsS 1.800, lo cual empieza a generar un marco de discusión, preocupación y sobretodo acción.

Ante esta situación muchas empresas, reaccionando nerviosamente, contemplan el cierre, temporal o definitivo, pero en el ámbito de condominios la cosa es distinta, en primer lugar porque un condominio no puede cerrar temporal o definitivamente, tiene que seguir y no puede escapar a la situación, debe reingeniarse.

Sorprende que la reacción de muchos condominios es la de contemplar despidos a los trabajadores, pero ¿qué hacer para sobrellevar lo que se viene? Debemos contemplar que opciones hay múltiples, agresivas y pasivas, pero se deben de tomar en cuenta todos los factores, el hecho de despidos masivos, algo que para un condominio es difícil por la inamovilidad laboral, la opción más llevadera es la de solicitar la renuncia de un trabajador, tenga en cuenta que por más que se negocie termina siendo irrisorio, pues aguantando unos días ya su liquidación se carga con los nuevos pasivos laborales que elevan el monto de una forma tal que no tiene sentido aceptar cualquier negociación posible.

Este entorno hostil nos lleva a plantearnos cuales alternativas podemos ejecutar para evitar una gran carga en los gastos comunes, haciendo referencia especial en los centros comerciales, tomando en cuenta que los comerciantes, ya heridos con ventas bajas, alza de costos, cargarlos con un alza de gastos comunes desproporcionada los deja sin margen de maniobras, sacando cuentas a la ligera los gastos comunes se pueden aproximar a cuatro  o cinco veces más, como mínimo, del ultimo corte, no solo asfixiaría al concepto de gastos comunes ya enfermo y buscando recortes, sino que genera otro azote para un sector ya golpeado.

De esta manera es importante que Administradora, Junta de Condominio y Comité Paritario de Administración de Condominio trabajen como un todo, y en lugar tratar de reducir los gastos del condominio de forma efectiva generen ingresos que neutralicen los gastos, pero ¿Cómo reducimos algo que aumentará y está en constante aumento? La respuesta es simple, no olvidemos nunca que los centros comerciales son entes que deben de estar atentos a los múltiples cambios que afectan a su entorno y funcionamiento, por lo cual buscar las maneras de generar mayores ingresos para el condominio se encuentran dentro de sus múltiples herramientas, como lo son arquitectura comercial, marketing comercial, entre otros, la publicidad es una gran opción para generar ingresos, de tal forma que se deben encontrar nuevos espacios para el uso de la misma, abrirse al ingreso de publicidad de marcas o productos que no pertenezcan al centro comercial, en fin retomar la partida publicitaria, buscar ocupar los espacios disponibles y generar nuevas oportunidades generará ingresos constantes que ayudarán a reducir la facturación de los gastos comunes de forma significativa.

Generar nuevos espacios para rentar en las áreas comunes, es decir, la colocación de kioscos o stands, temporales o permanentes es una fuente de ingresos constantes, esto sin contar las de fuentes de trabajo y optimización de espacios comerciales que produce, estos kioscos o stands al no estar dentro del documento de propiedad horizontal genera un ingreso directo al “condominio”, descargando parte de los gastos en la responsabilidad del pago a los locatarios.

Otra oportunidad de negocio son las áreas del centro comercial como es el caso de los estacionamientos, plazas y otros, establecer eventos dentro de los estacionamientos, más aun teniendo en cuenta que los mismos no se están llenando al pleno actualmente, como por ejemplo un evento de foodtrucks generará ingresos alternativos, ferias de cualquier tipo o exposiciones aumentarán no solo en ingresos sino en visitantes.

En estos tiempos es bueno aplicar una reingeniería en nuestros sistemas de gastos y costos, pero fundamental en nuestros sistemas de ingresos, de lo contrario estamos condenados a sumergirnos en un foso de gastos sin límites, tan solo la meta que involucraría establecer que con la publicidad, el alquiler de espacios y otros generen suficientes ingresos para el pago de nómina se estaría descargando un gran porcentaje de los gastos comunes en beneficio del inmueble, evitando el detenimiento del mismo por faltas de pago o elevadas sumas en la facturación de los gastos comunes, hay que trabajar para mantener el fiel mantenimiento del centro comercial y sus áreas, para no perder visitantes y sobretodo sobrellevar la tormenta, teniendo en cuenta que puede que escampe pronto, evitemos ser arrastrados por la misma.

GRUPO CIEC

AGOSTO 2018

EL BULEVAR COMERCIAL: conceptualizando un centro comercial de área urbana

No todo lo que entendemos01_ne como centro comercial significa estrictamente un inmueble en particular único, si nos fijamos en definiciones y clasificaciones de centros comerciales el punto en común en todas estas es la referencia a alguna forma o tipología de aglomeración de la oferta detallista o retail.

Bajo este argumento, la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC) define a los centros comerciales como: “un conjunto de establecimientos comerciales independientes, planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio de unidad, cuyo tamaño, mezcla comercial, servicios comunes y actividades complementarias están relacionadas con su entorno, y que dispone permanentemente de una imagen y gestión unitaria.”; y para la International Counsil of Shopping Centers (ICSC) un centro comercial “es un grupo de negocios minoristas y otros establecimientos comerciales que son planificados, desarrollados, pertenecen y son administrados como propiedad única.”

De ambas definiciones se puede destacar que no se señala que la concentración de los negocios esté bajo una única estructura o inmueble en particular, lo que SÍ genera la consideración especial de centro comercial  es la administración o gestión unitaria.

Ahora bien, en reiteradas vecesdescarga-1 hemos comentado que no toda la cartera inmobiliaria comercial en Venezuela pertenece a los centros comerciales, en específico a los malls, notablemente es una falsa creencia que la actividad de retail del país se desarrolla en dichas plazas, sólo un 20% de los metros cuadrados dedicados al retail están dentro de los malls. (ver: http://grupociec.com/blog/wordpress/2015/12/18/promotores-inmobiliarios-dan-una-mirada-al-mercado-comercial/) El 80% del mercado está en locales comerciales denominados “a pie de calle”, en avenidas, calles y bulevares, entre otros, los cuales no cuentan con organización alguna y muchos de los comerciantes alardean de las múltiples ventajas de no estar organizados ya que como muchos argumentan “aquí no hay centro comercial que imponga las normas, abres y cierras cuando quieras…”

Lo cierto es que estas “ventajas” del comercio de calle es la primera desventaja que se genera, la falta de coordinación y organización entre los comercios de una cuadra o bulevar puede ser el fracaso de un negocio u otro como tal, recordemos que en la unión esta la fuerza y la coordinación entre diversos negocios es la clave para lograr no solo la mixtura comercial, sino la satisfacción de cada uno de los clientes o transeúntes de la zona.

El grandioso clima que concentran muchas ciudades del país genera el ambiente más que adecuado para el establecimiento de los denominados Centros Comerciales de Área Urbana, el ejemplo más significativo lo representa el Bulevar de Sabana Grande el cual emerge como  uno de los puntos comerciales más importantes del país, todos buscan y quieren estar ahí, el punto comercial es increíblemente concurrido en todos los días de la semana. Sin embargo, el mismo carece de ciertas comodidades y argumentos comerciales que no concuerdan con su instancia.

antes-2No es un secreto, y sin ánimos de entrar en política, que la municipalidad y otros organismos públicos se encargaron hace unos años de elaborar una “recuperación” del bulevar, en el mismo se puede caminar con plena comodidad y se pueden observar un espacio destinado realmente al comercio.

La concepción generada a raíz de dicha imagesrecuperación debe ser seguida de una serie de misiones o planes que desde la óptica del presente autor no se han generado, y al parecer ni se han contemplado. La municipalidad y comerciantes deben ponerse de acuerdo para formar lo que representaría un centro comercial de área urbana, generando en principio una única administración para todos los espacios, yendo más allá de una simple unión de comerciantes o de una inversión en caminerías, esculturas y adecuación de los espacios públicos, hablamos de generar un proyecto donde se comprendan las siguientes estrategias:

  • Evaluación de las necesidades
  • Realización de un balance diagnostico
  • Constitución de una asociación
  • Obtención de resultados cuantificables
  • Preparación del plan de acción

Las actuaciones deben estar dirigidas a:

  • Reforma de viejos edificios y otros espacios públicos
  • Peatonalizar las calles más importantes
  • Reurbanizar los espacios conjugando la practicidad con la estética
  • Ampliar las aceras y reformar el mobiliario urbano
  • Fomentar no sólo la actividad comercial sino también la instalación de asociaciones culturales, colegios profesionales, etc.

cam00229Muchas de las características y necesidades se conjugan en el bulevar de Sabana Grande, algunas ya se han llevado a cabo como peatonalización de las calles, pero observamos que la ambientación del bulevar no es la idónea con árboles frondosos y de baja altura que impiden no solo la visual de las tiendas, sino hasta la misma circulación de peatones, se nota que los actores del mismo actúan de forma ineficiente en organización y coordinación, los comerciantes deben ser tomados en cuenta, no olvidemos que el comercio es lo que sobresaliente en el sector por eso los establecimientos comerciales no deben ser vistos como son simples galerías y vitrinas, actores secundarios, son los actores principales, entes vivos y cambiantes.  Ya parte del trabajo se ha realizado en Sabana Grande con la restauración realizada hace algunos años, encontramos un bulevar totalmente peatonal, con buenas zonas para caminar, bancos y hasta uno que otro parque infantil, sin embargo esto debe ser visto como un punto de partida, aún hay mucha tela para cortar que permita al comercio crecer de forma ordenada y exitosa, una mejor vista comercial y miras a un mejor aprovechamiento no solo de los espacios públicos sino de todo los actores del Bulevar de Sabana Grande puede presentarse como un plan piloto que sirva de ejemplo para muchos cascos históricos y avenidas comerciales del país, no todo mall tiene que tener un techo…

Grupo CIEC

Octubre 2016

Dieta eléctrica en los Centros Comerciales. La justificación del gobierno y negociación de CAVECECO

mvaireir-1392925442-bgEl gobierno venezolano ha empezado 2016 restringiendo el consumo eléctrico a los centros comerciales, y la fórmula ideada fue fijando lapsos de interrupción del servicio, en horarios comprendidos entre 1 pm a 3 pm y de 7 pm hasta 9 pm, indicando el ministro Luis Motta Domínguez, que la medida es para afrontar al fenómeno El niño, dentro de lo dispuesto en la Ley de Uso Racional y Eficiente de la Energía. Para sostener dicha restricción, el ministro Motta ha realizado una serie de argumentos, los cuales buscaremos analizar en forma individual:

El argumento principal parece ser que “no se le está cortando el suministro eléctrico a los centros comerciales, sino que en los horarios determinados deben autogenerar su energía”. Ahora bien, para autogenerar la energía se necesitan unas costosas plantas generadoras, que sólo unos pocos de estos establecimientos están en capacidad de pagar, hay que entender bien este punto, cuando se habla de centros comerciales el imaginario colectivo suele pensar en los grandes Malls de las principales ciudades del país, sin embargo la realidad es que estos son minoría respecto a los centros comerciales vecinales, a pie de calle y tradicionales, administrados en su gran mayoría por juntas de condominio y no por un solo dueño, imposibilitados de comprar plantas de autogeneración, por lo cual se han visto en la obligación de cerrar en los horarios establecidos, interrumpiendo de esta manera la continuidad propia del comercio, sufriendo un grave retroceso en este sentido, ya que considerábamos etapa superada aquellos tiempos en los que los negocios cerraban a medio día, con la diferencia de que ahora es obligado por la restricción.

“La medida es sólo para centros comerciales cuyo consumo sea superior a 100 KVA”. Para hacernos una idea, esa demanda la puede tener solamente el local de pollo frito de la feria de comida, es decir, aplica para todos los centros comerciales, se estarían excluyendo solamente algunas galerías comerciales muy pequeñas, para hacer la analogía es como que se dicte una medida para bajar el peso de los hombres, pero se alegue que no es para todos los hombres adultos sino solamente para los que pesen más de 40 Kilogramos, así de absurdo es este argumento.

También acota el ministro que la medida es de sólo 4 horas diarias. Lo que ignora o pretende ignorar el ministro, es que en primer lugar se trata de dos horarios distintos, el primero entre 1 a 3 pm, que es vital para gastronomía en general y en especial para las ferias de comida rápida, que por la inseguridad que vive el país, es el horario en el que tiene mayores ventas (La cena ha disminuido considerablemente), razón por la cual es el rubro más afectado por la medida, pudiendo significar para muchos ir a la quiebra, luego en el horario nocturno 7 a 9 pm, se sigue perjudicando a la gastronomía, así como a la diversión, Cines y teatros están en jaque, en segundo lugar, el hecho de que haya interrupción del servicio eléctrico afectará sin duda alguna los equipos de refrigeración de restaurantes, ferias de comida, postres, supermercados, farmacias, entre otros, así mismo se verán afectados los sistemas eléctricos de circuito cerrado de vigilancia, servidores de bancos y equipos de los estacionamientos de los centros comerciales.

Pareciera ser un bálsamo para el sector que la medida no se aplicará los fines de semana. De hecho es un alivio para los grandes centros comerciales, pero ahí volvemos al punto inicial, los grandes centros comerciales son la minoría, la mayoría vive y subsiste de lunes a viernes, son los clásicos centros comerciales vecinales, a pie de calle e incluso empresariales, que precisamente de lunes a viernes son sus días de mayor actividad por beneficiarse de estar rodeados de torres de oficinas o un paso entre el hogar y el trabajo, es entonces este un bálsamo que no llega al más pequeño.

Negociación con CAVECECO

La Cámara Venezolana de Centros Comerciales, Comerciantes y Afines (Cavececo) anunció a través de un comunicado oficial los nuevos horarios que regirán en los centros comerciales, a partir del 16 de Febrero de 2016, cumpliendo con la exigencia de ahorro eléctrico del Gobierno, en el cual explica que los centros comerciales que no poseen planta de autogeneración operarán desde las 12 del mediodía y hasta las 7 de la noche. Con esto hay que reconocer que se solventa la aberración comercial de interrumpir el funcionamiento en dos horarios, significa un gran alivio para el rubro de gastronomía y permite a cines y teatros “por lo menos” operar hasta las 7 pm, sin embargo, parece ser de nuevo un bálsamo para el Mall pero no para los demás formatos de centros comerciales, aquellos que abren desde temprano que tienen una gran cantidad de servicios, ¿qué pasa ahora con los supermercados, panaderías, luncherías, farmacias, centros de estética, laboratorios, entre otros servicios que desarrollan una gran actividad matutina? Pareciera que en la negociación no se consideraron estos formatos, o en su defecto se sacrificaron para salvar al formato tipo Mall.

En definitiva, es una medida que busca colocar la responsabilidad de la desinversión y la ineficacia del Estado venezolano, en los particulares. Ni siquiera entremos a analizar el tema ambiental, las referidas plantas de autogeneración funcionan con combustibles generando grandes porcentajes de óxido de nitrógeno y de azufre, elementos considerados muy dañinos para el ambiente, además del tema del subsidio, pretendemos disminuir el consumo eléctrico que se encuentra subsidiado, exigiendo que se instalen plantas que funcionan con derivados del petróleo que también se encuentran subsidiados, y de allí nuestra conclusión, ¿no será que el gran problema son los subsidios? Las personas pagan poco por la electricidad, lo que genera dos conductas, para el prestador del servicio, no invertirá en nuevos equipos, tecnologías o embalses, mientras que en el consumidor crea un efecto de desmerito, al final del día lo que no cuesta no se valora y se termina desperdiciando. Mientras sigamos enfocados en medidas aisladas y no ataquemos la raíz del problema seguiremos inmersos en la mediocridad y la improvisación.

 

Grupo CIEC

Febrero 2016

No siempre ser grande, es ser exitoso para los Centros Comerciales

El éxito de los malls o centros comerciales no es medido, bajo ningún concepto por su tamaño, lujo, ni siquiera por la ciudad en la que se encuentra, el éxito de un mall se presenta en la rentabilidad de sus metros cuadrados comerciales, o, lo que es lo mismo, la capacidad de ventas de sus locatarios. Debemos tomar en cuenta que todo mall se
diseña para generar y maximizar las ganancias de sus espacios rentables, buscando atraer a la mayor cantidad de usuarios con técnicas rentabilidadpublicitarias, incentivando a las personas a que los visiten, lo que nos hace preguntarnos realmente ¿si las dimensiones de los centros comerciales son fundamentales para el factor éxito de los mismos?.

El colosal tamaño de un mall puede llegar a albergar un gran retail experience, pero lo que a los comerciantes realmente le interesa es la parte del retail, el experience puede quedar, a veces, en segundo plano, de tal manera que para considerar a un centro comercial como “bueno” debemos fijarnos cuánto venden sus tiendas y no su gran tamaño o cantidad de locales. De esta forma el que genera mayores ingresos por metro cuadrado es el Bal Harbour Shops en Miami, USA, con un área rentable de tan solo unos 42.000 m2, este coloso de ventas genera unos ingresos de 2.555 dólares por pie cuadrado (alrededor de $ 27.501,76 por metro cuadrado), más de seis veces el promedio del sector.

Ball Harbours ShopsDe hecho, ninguno de los 10 centros comerciales más grandes del mundo forman, siquiera, parte del top 15 de los centros comerciales más productivos según la revista Shopping Centers Today, del Consejo Internacional de Centros Comerciales (ICSC, según sus siglas en ingles), lo que nos demuestra que las dimensiones no son factor fundamental en la toma de decisión para la visita por parte de los usuarios o compradores del mall, la ubicación cuenta en gran medida, una zona turística, de alto tránsito y fácil acceso genera mayores polos de atracción, mayores que el mismo tamaño, ejemplos hay grandes fracasos que no tomaron estos factores en su proyección, como es el caso del centro comercial más grande del mundo el New South China Mall, en Dongguan, China denominado también como “centro comercial fantasma”, contiene 2350 locales comerciales en un área de 659.612 m2, pero con 99% de desocupación, entre sus defectos resalta la ubicación, la ciudad donde se emplaza (Dongguan) solo se le accede por vía terrestre, no cuenta con aeropuerto propio, entre otras cosas.

Según Shopping Centers Today los primeros 15 centros comerciales en venta en el mundo son:

  1. Bal Harbour Shops (Miami, USA): 2.555 dólares por pie cuadrado
  2. Forum Shops en Caesars (Las Vegas, USA): 1.750 dólares por pie cuadrado
  3. Westfield Stratford (Londres, Inglaterra): 1.600 dólares por pie cuadrado
  4. Westfield London (Londres, Inglaterra): 1.600 dólares por pie cuadrado
  5. Shops en Columbus Circle (Nueva York, USA): 1.600 dólares por pie cuadrado
  6. Westfield Sydney (Sídney, Australia): 1.500 dólares por pie cuadrado
  7. Mall de los Emiratos (Dubai, EAU): 1.423 dólares por pie cuadrado
  8. The Grove (Los Ángeles, USA): 1.400 dólares por pie cuadrado
  9. Pacific Centre (Vancouver, Canada): 1.255 dólares por pie cuadrado
  10. The Mall (Orlando, USA): 1.250 dólares por pie cuadrado
  11. Ala Moana Center (Honolulu, USA): 1.200 dólares por pie cuadrado
  12. Yorkdale (Toronto, Canada): 1.194 dólares por pie cuadrado
  13. Chadstone (Melbourne, Australia): 1.157 dólares por pie cuadrado
  14. The Mall ( NJ, USA): 1.110 dólares por pie cuadrado
  15. Americana (California, USA): 1.100 dólares por pie cuadrado

Grupo CIEC

Enero 2016